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Como funciona o financiamento bancário?

O primeiro passo para realizar a compra do imóvel por meio do financiamento é contatar a ANDRÉ CORRETOR. Lá, iremos lhe oferecer a orientação inicial necessária para o processo de compra. Esse processo é simples e depende de alguns fatores essenciais para sua realização:

Primeiramente, é importante lembrar que o responsável pela obtenção do financiamento é você já que o departamento de crédito e o departamento jurídico do banco irão analisar e conceder um financiamento exclusivamente a você. De tal modo, somente você, o comprador, poderá dar as informações e solicitar os documentos pessoais que serão analisados, assim como tirar eventuais dúvidas que o banco venha a ter durante o processo. Essa etapa envolvendo a instituição bancária marca o início de um longo relacionamento entre o comprador e o banco. Nessa primeira etapa, o departamento de crédito irá orientá-lo e indicar uma assessoria para a análise de renda e montagem do processo junto ao banco financiador da obra ou qualquer outro que desejar, enquanto o departamento jurídico disponibilizará os documentos da vendedora (construtora) e imóvel necessários para o processo de financiamento habitacional.

Em um segundo momento, fica de responsabilidade da construtora disponibilizar a você em Cartório de Notas, todos os documentos e certidões referentes à construtora e ao empreendimento.

Por último, assim que a construtora entregar os documentos finais referentes à obra, que são o Habite-se e a especificação de condomínio, você pode dar entrada no pedido de financiamento.

Qual é a diferença entre financiamento pelo Sistema Financeiro de Habitação – SFH e pela Carta de Habitação? E qual é mais interessante?

Pelo Sistema Financeiro da Habitação – SFH poderão ser financiados imóveis com valor máximo de avaliação de R$750.000,00 para os localizados nos estados de SP, RJ, MG e DF, ou de R$650.000,00 para demais estados. A taxa máxima de juros será de 12% ao ano e poderá haver utilização do FGTS, desde que respeitadas as condições de uso do mesmo. Assim, o valor máximo de financiamento, na maioria dos bancos, será de até 80% do valor de avaliação.

Pela Carta de Habitação, não há valor máximo de avaliação, podendo ser financiados imóveis que ultrapassem o valor de avaliação de R$750.000,00 (SP, RJ, MG e DF) ou R$650.000,00 (demais estados). Nesse caso, não será possível uso do FGTS e o valor máximo de financiamento será, na maioria dos bancos, de até 80% do valor de avaliação. A taxa de juros será negociada com o banco no momento da contratação do financiamento e seu valor dependerá da avaliação da classificação de risco do contratante.

Para imóveis inferiores a R$750.000,00 de avaliação (SP, RJ, MG e DF) ou R$650.000,00 (demais estados), o mais recomendado é o uso do Sistema Financeiro de Habitação – SFH, pois apresenta taxa menor de juros e permite o uso do FGTS, além de outros incentivos na hora de recolhimentos de impostos e despesas de registro de imóveis.

Composição de renda

Qual é a forma de composição de renda normalmente aceita pelos bancos?

Os bancos normalmente aceitam a composição de renda do casal. Outros casos como união estável, noivos, pais, filhos e irmãos, dependem da consulta junto ao banco, pois a aceitação varia de acordo com a instituição financeira. Em muitos casos, essa aceitação, se ocorrer, virá acompanhada de solicitação de documentação complementar.

Caso um dos nomes tenha problema em uma instituição de crédito, o crédito será negado, mesmo que o desabono seja antigo e de pequeno valor.

Quanto custa? Quais as taxas do processo?

Entre as taxas que eventualmente o banco poderá cobrar, estão:Taxa de Abertura de Crédito – TAC, Taxa de Análise Jurídica, Taxa de Inscrição e Expediente, entre outras.

O cliente deverá arcar com as despesas relativas aos emolumentos que se originarem das certidões e documentos disponibilizados pela construtora, bem como honorários de despachante, certidões relativas à municipalidade, de propriedade, e outras referentes ao processo. Ainda por conta do cliente incidirão, quando da assinatura do contrato de financiamento, as despesas de registro de imóveis e oImposto de Transmissão de Bens Imóveis-ITBI.

O financiamento do imóvel não precisa ser realizado pelo banco indicado pela construtora. Porém, o processo feito no banco indicado é mais fácil, rápido e com menores encargos. Nele, não haverá necessidade de pagar pela avaliação do imóvel e o cliente fica livre de algumas das taxas normalmente cobradas.

Vencimento de parcela

Caso ocorra o vencimento da parcela de financiamento bancário, haverá cobrança de multa conforme estabelecido em contrato, ao menos que comprovada a entrega do processo junto ao banco para concessão de crédito, dentro do prazo de entrada, e o processo esteja fluindo dentro de seu trâmite normal, ou seja, não falte o encaminhamento de alguma solicitação do banco ou algum documento que compõe o processo. Nesta situação, a construtora aguardará a conclusão e expedição do contrato de financiamento por parte do banco, sem tomar nenhuma medida de cobrança do valor vencido.Contudo, a cobrança de correção monetária e de juros transcorrerá normalmente, conforme previsto em contrato, até a data do contrato de financiamento bancário.

Confira outras informações e dúvidas frequentes sobre financiamento bancário:

O valor de avaliação do imóvel é determinado pela central de engenharia do banco, que providenciará a avaliação e a expedição do respectivo laudo.

Por que o processo de financiamento bancário inclui despesas de cartório de registro de imóveis e despesas de recolhimento de imposto municipal?

O contrato de financiamento bancário/habitacional tem força de escritura pública. Nele, reza que o imóvel está quitado com a construtora, portanto, o cliente está recebendo o mesmo em seu nome. Contudo, o cliente solicitou um financiamento bancário junto à instituição financeira que, como garantia do dinheiro financiado (o dinheiro dado à construtora), está recebendo a alienação fiduciária do imóvel, a ser usada em caso de falta de pagamento das parcelas do financiamento concedido.

Para que tudo isso tenha valor legal, é preciso tornar pública toda a transação efetuada. Logo, o contrato é a escritura que passa um bem imóvel que está em nome da construtora para o nome do cliente, razão pela qual se deve recolher o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis –ITBI, e os emolumentos dos cartórios.

Quem arca com as despesas de avaliação do imóvel?

Nos financiamentos realizados junto ao banco que financiou o empreendimento, essa despesa é arcada pela construtora no primeiro laudo de avaliação, cuja validade é determinada pelo banco. Para os processos que derem entrada após essa validade, será exigido pelo banco um novo laudo de avaliação, contratado e pago pelo cliente.

Quem é responsável por essas despesas adicionais?

O cliente solicitante do financiamento bancário

Existem despesas adicionais no processo de financiamento solicitado em outra instituição financeira?

Sim. O banco pedirá ao solicitante do financiamento bancário que contrate uma empresa por ele indicada para efetuar a avaliação do imóvel, além da maior possibilidade da cobrança da Taxa de Abertura de Crédito – TAC

Outra despesa que incidirá sobre o processo é a Taxa de Interveniente Quitante, cujo valor varia de instituição para instituição, e é uma taxa paga pelo cliente diretamente ao banco contratado para a obtenção do financiamento bancário.